楼市调控步步惊吓：2011延续了2010的调控。从“新国八条”到限购，房地产市场一路跌宕起伏……
2011年北京商业地产市场成交分析
（一）全市商业地产市场成交概况
| 2011年北京商业地产市场成交数据 | ||||
| 物业类别 | 签约套数 | 签约面积（㎡） | 成交总金额（亿元） |
成交均价 （元/㎡） |
| 写字楼 | 9137 | 968217.44 | 248.08 | 25622 |
| 商铺 | 2303 | 532952.51 | 140.29 | 26323 |
| 总计 | 11440 | 1501169.95 | 388.37 | 25871 |
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注： |
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据搜房网数据监控中心统计显示，2011年北京商用物业（写字楼、商铺）共成交1501169.95平方米，成交总额近390亿元；成交均价仅25871元/平方米。其中写字楼成交近97万平方米，其余为商铺。
从上图中可以看到，8月、12月、1月成交量居全年最高位，分别成交27.8万平方米、27.1万平方米、13.9万平方米。其中8月成交量暴增主要是由于上半年市场成交持续低迷压抑了大量投资需求以及受7月份天量新增供应的刺激；12月成交数据则一扫“金九银十”市场的平淡表现，为2011年画上了漂亮的句号。值得注意的是，虽然写字楼一直占据市场交易的主力，但自8月以来，商铺成交占比明显剧增，商铺投资的热度上升。
随着2011年12月的结束，北京商业地产市场成交均价最终收在了23528元/平方米，而全年成交均价也仅为25871元/平方米。从图中来看，2011年北京商业地产成交均价呈缓慢下降趋势，与年初均价相比变化不大，这与商业地产市场租售报价一路看涨的行情相比颇为黯淡。
搜房网数据分析师指出，2011年北京商业地产市场一个明显的转变是低价项目逐渐成为市场成交的主力。对开发企业来说，低价项目之所以低价一是因为这些项目有许多处于土地价格不高、开发成本相对较低的京郊区域；二是因为目前商用物业与住宅物业的“价格倒挂”非常普遍；三是因为宏观调控加大了整个房地产行业的资金压力，降价或者不定高价成为物业顺利销售的必要考虑。对于投资者来说，更加关注低价项目主要是考虑到较低的投资成本、较高的投资回报空间。
| 2011年北京商用物业区域成交量排名 | |||
| 区域 | 成交面积（㎡） | 区域 | 成交面积（㎡） |
| 朝阳 | 414276.28 | 东城 | 34500.78 |
| 西城 | 222957.02 | 房山 | 25223.09 |
| 大兴 | 200293.66 | 密云 | 11910.55 |
| 昌平 | 147518.75 | 怀柔 | 3904.18 |
| 丰台 | 112931.81 | 平谷 | 2838.61 |
| 通州 | 95580.15 | 宣武 | 2303.65 |
| 海淀 | 90055.36 | 门头沟 | 1847.58 |
| 顺义 | 72363.97 | 延庆 | 1139.06 |
| 石景山 | 61065.56 | 崇文 | 459.89 |
| 合计 | 1501169.95 | ||
据搜房网数据监控中心统计，2011年朝阳、西城、大兴、昌平、丰台5个行政区域商用物业成交面积超过10万平方米。其中朝阳区成交逾41万平方米，约为第二、第三名的成交总和；西城区则主要受益于单项目成交面积逾10万平方米的大宗交易支撑，位列榜眼。此外，随着京郊区域投资环境的逐渐成熟，必将成为全市商业地产发展的“主战场”。
