延期交房可退房

　　案例：2010年6月8日，夏女士购买了一套商品房期房，合同约定于次年9月1日前交楼。合同签订之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用贷款的方式支付。在贷款获得审批后，夏女士开始按月向银行还贷。可开发商却没有如期向夏女士交房。夏女士找到开发商，开发商表示可以按照合同约定按日支付迟延履行违约金。就这样拖了9个多月，开发商还是没有向夏女士交钥匙。夏女士向法院提起诉讼，要求退房并赔偿损失。法院审理后，依法支持了夏女士的诉讼请求。

　　律师点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第94条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，开发商已逾期交房9个多月，夏女士有权要求退房。

　　情势变更可退房

　　案例：去年4月，李先生和某开发商签订了一份购房协议，双方约定：李先生支付首付款20万元，剩余款项通过银行按揭贷款的形式支付。然而就在李先生准备贷款材料的时候，银行却接到新的通知，要求申请人必须提供1年以上完税证明和社保证明，李先生无法提供上述材料，于是他的贷款申请理所当然地被银行“驳回”了。李先生无法凑齐剩余房款，只得向开发商提出退房。可令他失望的是，开发商以他的购房合同已经生效为由，拒绝退还首付款。李先生无奈之下，向法院提起诉讼，要求开发商退还首付款20万元。

　　律师点评：最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第26条规定：合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除。此为民法中的“情势变更”原则。本案中，李先生由于国家对住房贷款政策重大调整而无法通过按揭贷款的方式来完成余款的支付，这是他在订立合同时无法预见到的。如果再继续履行合同约定，势必对李先生不公平，故此情形应属“情势变更”，可以要求解除购房合同。