- 美多商务花园 【城中版块】
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问答
随着开发区的大量建设，一些二线城市未来两年优质写字楼将呈现井喷的局面。而这些供应量能否及时被消化，还是一个未知数。
天津就是一个典型的例子。根据世邦魏理仕的数据，从2012年一季度到2014年底，天津优质写字楼（指甲级和乙级写字楼）的新增供应量将达到450万平方米，即未来两年新增的供应量，约是过去十年（2002-2011）供应量的4倍。
井喷
世邦魏理仕天津分公司董事总经理温淑薇对本报表示，现在到2014年新增的供应量约为450万平方米。而目前天津优质写字楼的总存量是150万平方米。
天津优质写字楼供应将呈井喷之态。
滨海新区成为这一新增供应量的最主要来源。温淑薇表示，未来两年新增供应量的70%来自滨海新区，而这其中绝大部分供应都来自滨海新区的于家堡金融区和响螺湾商务区。
“天津写字楼供应大量增加，原因在于根据中央政府的规划，滨海新区，作为第三个国家综合配套改革试验区，对商业项目(除了写字楼，还包括零售业、酒店等)有着巨大的需求；此外，天津中心城区未来地铁线路的陆续开通，也为这一变化提供了有利条件，根据政府的规划，今年地铁2、3、9号线将相继开通，2020年前，天津市还将会有5至6条地铁线路开通。”温淑薇表示。
温淑薇表示，于家堡和响螺湾的写字楼项目，从硬件方面来讲，基本上都能达到乙级或乙级以上；而目前，天津优质写字楼存量并不多，这也是导致未来两年供应量大增的原因之一。
种种证据显示，未来两年天津写字楼市场必将发生大的变化，而滨海新区将引领这一变化。据统计，目前，包括于家堡和响螺湾在内的滨海新区中心商务区，即将建成的百米以上写字楼多达70余座。
温淑薇表示，供应量大量增加，好处在于租户可以有更多的选择，且会有较大的议价空间去跟开发商谈租金；而对于开发商而言，则会面临竞争力大以及产品差异化的问题。
温淑薇认为，2014年会是供应高峰期，但是政府、开发商会根据市场情势进行适当的调整，一部分供应量可能会推迟到2015年、2016年逐渐释放出来。
“需求能不能上得去，这是市场将要面临的问题。”温淑薇说，天津优质写字楼的租户，主要来自于金融类、贸易物流类、房地产类以及咨询顾问类等行业，但随着天津作为北方经济中心地位的巩固以及城市公共设施的完善，会带来优质写字楼租户的更快增长。
天津目前在租赁成本较低方面的优势，也在吸引一些租户从其他城市转移过来。实际上，近年来，随着北京写字楼租金的大幅上涨，传统制造业以及智力密集型与劳动密集型同时并存的中端行业，正在离开北京，天津成为转移目的地之一。2009年到2011年，天津优质写字楼租金也在逐年上涨，年平均租金分别是104.4元/平方米/月、106.2元/平方米/月、114.5元/平方米/月。
“对于接下来天津市场优质写字楼需求的增长，我们持保守乐观的态度。”温淑薇表示。
前景
目前，中海、富力、碧桂园等知名地产商，在滨海新区都有高楼项目。其中，富力广东大厦，规划高度439米，建成后将成为滨海新区响螺湾商务区最高的建筑。
该项目占地2.3万平方米，总建筑面积约39.8万平方米，包括13.7万平方米的甲级写字楼、396间客房的五星级酒店、430套高级住宅以及37343平方米的综合商业。
“现在开盘时间还没有确定，先销售的是公寓。写字楼以后也会用来销售。”富力天津公司一位销售人员表示，每套写字楼销售面积是多少，现在还没有确定。
根据富力地产2011年年报，位于滨海新区的富力广东大厦，并没有列入其投资物业，而是销售型物业。据规划，富力地产北方区总部、广东省驻滨海新区办事处将入驻该项目。这意味着，除上述两个单位将入驻外，这栋响螺湾商务区最高的建筑、90多层的超甲级写字楼，并不会由开发商持有经营，而是会分散销售。
如果分散销售，对于后期的招商、运营以及写字楼品质的维护，将明显劣于持有运营。开发商的利润来源，是写字楼的销售资金，而不是租金收入。根据富力地产2011年年报，富力广东大厦计划在2013年面世。如果时间上有延迟，预计富力广东大厦的写字楼也将在2014年-2016年这一高峰期供应向市场。
“现在中心商务区写字楼租得还不错。至于以后怎么样，现在还难说。”滨海新区中心商务区招商部门的一位工作人员表示。至于为什么甲级写字楼、地标建筑都会用于分散销售，是否会出现写字楼过剩、后期招商运营工作如何有效展开，该工作人员表示，这些项目都是开发商自己拿地、建设和运营，拿出来卖了以后，后期的招商、运营也由开发商自己来负责。
未来供应量，只是根据正常工期预估。企业显然会根据市场变化，来调整自己的步骤。一位在天津开发写字楼的知名地产企业负责人对本报表示，滨海新区规划了众多高楼，但是天津目前存在的问题是，产业导入不好，第三产业发展相当滞后。
这位负责人表示，如果市场不好，就不可能有那么多的供应，开发商最直接的做法就是不开工，实际上，滨海新区之前出让的土地，现在很多都没有开始建。
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