2011年，尽管太原楼市经历着“史上最严厉调控”的洗礼，但依然有不少项目以独特定位，拨动了买房人的心弦，并最终取得了骄人的销售业绩。现在，我们将目光锁定在商铺、写字楼、豪宅这些定位和功能特别的房子上，听听业界对它们2012年的走势预测。

　　1.豪宅项目入市谨慎

　　2012预测

　　“高端项目的购房者以多次置业为主，限购一来，高端项目受到的影响显而易见。”对于2012年的豪宅走势，省城的开发商预期并不乐观。一位不愿具名的开发商分析，2011年年末，省城楼市成交量持续下降，普通项目通过推出毛坯、更改装修标准等方式变相降价，赢得了市场认可。但这种方式放在豪宅项目上，却会让项目品位身价大跌，引发前期业主不满，甚至刺激老业主退房。“楼市前景不明，购房者已将口袋捂紧。一个定位变幻莫测的项目，很难在购房者心中树立稳健、成熟、自信的风范，还怎么吸引高端业主？”某高端项目营销总监张先生分析称，政策不放松的背景下，豪宅降价未必能带动成交量。省城2012年在售和上市的豪宅项目，大多是2009年之后快步入市，高价拿地。为赚回利润，开发商只有将产品定位拔高，通过繁杂的产品附加值来赚利润。而项目一旦降价，项目之前向业主的销售承诺会因成本问题打折扣，产品无法体现高端价值，很难在市场立足。

　　按照楼市规律，2012年在并的高端项目入市或推盘会更加谨慎，项目数量基本为去年推广的老盘，以星河湾[最新消息 价格 户型 点评]为代表的众多高端项目会调整产品供应量。高端项目的蓄客期进一步拉长，项目针对高端客户要做的一对一服务品质继续升级。而从销售开发、推广策略来看，高端项目的营销投入会继续加大，但其不会轻易降低价格。

　　数说背景

　　某机构息集团监测的数字显示，在限购令的影响下，省城2011年在售的高端项目成交价均低于供应价格。各项目在销售过程中用打折、返现等各种方式隐性降价。太原星河湾的报价为27000元/平方米，实际的成交均价是23278元/平方米；摩天石的报价为15500元/平方米，实际成交均价为13611元/平方米；太原万达[简介 最新动态]广场的报价为16000元/平方米，实际的成交均价为15768元。

　　同时，各豪宅项目的供求矛盾比普通商品房项目要大，除了万国城MOMA的供求比接近1之外，万达广场的、星河湾、摩天石的供求比没有超过0.6。从2011年省城楼市排行榜上也能看出，单价过万元的豪宅项目排在销售前10榜单的项目仅有一两个，这些项目的成交套数和成交面积与2010年相比，大幅缩水。

　　微评

　　李峰（太原某信息机构负责人）

　　全国楼市集体向下，高端楼盘会继续精雕细刻产品。因为，高端项目面对的客户群有限，产品有瑕疵、服务不周很快会被有限的客户周知，所以越在楼市动荡期越能体现项目的实力和做产品的态度。高端项目最佳的营销方式，是客户看到产品的第一眼时，就认可和喜欢品牌和项目，无需售楼人员作出过多解答。

　　2商铺市场稳步成长

　　2012预测

　　“上海、北京、广州等地的商铺均价是住宅均价的五倍到八倍。

　　太原商铺的均价仅为住宅均价的两倍左右，商铺投资优势在省城仍未完全释放。”某机构息集团太原机构负责人李峰称，省城2012年商铺成交量继续稳步上升，这与限购影响有直接关系。

　　但省城在售商铺的开发商对商铺的布局、经营操控能力还较弱，商铺的投资风险仍然不小。

　　2012年，省城的商铺市场会继续成长，新项目不会像住宅一样忽涨忽跌。业内人士张治波分析，商业地产需要开发商有雄厚的开发和运作资金，不但要成功销售，还得在日后的招商[简介 最新动态]、业态布局有持续经营、培育商脉的开发理念。

　　对于业主来说，不能持续招租的商铺，投资回报等同于零。历年太原已售商铺，投资优势至今未显现出来，这让业主的投资热情大大降低。业主和开发商对商铺特征把握及投资要点，仍然存在偏差的状态还会在2012年继续。“真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营，才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间。”张与李均称，商业地产的产业链很长，太原新兴的商圈范围有限，开发商对商业地产的开发理念还有待提高。

　　在这种情形下，准备在2012年投资商铺的置业者，投资时需要理性和耐性，对看好项目的地段、开发商开发商业地产的经验及业态布局等方面多作了解和分析，稳健型的投资者更合适投资商业地产。“投资商铺的回报期短，回报率高，但一旦项目选择失败，却是血本无归。”

　　数说背景

　　限购政策出台之后，省城住宅市场应声转冷。不仅是开发商，连中小投资者都把目光转向商铺，省城各类“商铺”风生水起，在售商铺供不应求。

　　据某机构息集团统计的数字显示：2011年1至11月，太原市商业地产成交面积79万平方米，环比上涨31.86%。从价格来看，省城商业地产的成交均价为12119元/平方米。

　　微评

　　李明铎（山西国泰银丰房地产公司董事长）

　　投资住宅的路堵死之后，商铺和写字间自然成为中小业主的投资对象。但是投资者应该明白，商铺市场的兴旺同样与经济繁荣、楼市发展息息相关，在大环境不好的情形下，投资商铺未必是灵丹妙药。

　　3优质写字楼稀缺

　　2012预测

　　2012年，省城优质写字间仍然处于稀缺状态，投资价值会稳步走高。“省城金融、营销、策划、广告等中小企业都有写字楼扩租的需求。而在写字楼市场一直比较饱和地区，需求外溢已成为必然趋势。”山西国泰银丰房地产公司董事长李明铎先生介绍，省城经济快速发展，优秀、实力雄厚的企业层出不穷，这些企业对办公环境要求向品质化迈进。但是省城区域内品质不错、物业服务优质的写字楼却是屈指可数。

　　在住宅限购影响下，市场资金寻求出口，自然会流向优质商用物业。李明铎认为，调控政策已执行较长时间，市场投资热点发生转移，写字楼将成为继商业物业之后的另一个亮点。楼市调控连带住宅用地市场一片冷清的时候，商业用地对资金的吸引力被进一步激发。

　　在省城今年成交的多个地块上，晋源、长风西大街成交的多个地块，都打算打造占地达千亩的商业综合体，这当中不乏优质写字楼。而据业界知情人士透露，省城南部新城规划区域内，有4座超高层建筑。这些建筑中，高档写字间面积占到很大配比。

　　数说背景

　　相对于住宅市场的低迷，省城写字楼行情今年的走势稳中有涨。2011年，省城的写字楼项目销售额超过60亿元，部分综合体项目的住宅在下半年销售放缓，而优势写字间却提前售光。

　　省城的甲级写字楼市场供需失衡，租金环比全线上涨；销售日趋活跃，环比增幅为3%-10%。2011年二、三季度，省城无新增甲级写字楼入市，市场存量得到进一步消化，部分写字楼一房难求，这也给城市核心区商业项目更多的机会。

　　微评

　　李春光（山西阳光[最新消息 价格 户型 点评]实业有限公司董事长）

　　省城优质写字楼仍然处于饱和状态，以众多入并的知名开发商为例，很难找到一处物业服务到位、面积适合的写字间。南部新城规划、晋阳湖规划出炉及项目启动后，省城将有一批高端的写字楼涌现，缓解目前优质写字间供不应求的状况。投资写字间需要业主有雄厚的资金实力及抗风险能力，这种物业产品不适合中小业主投资。