销售人员所说的“开不了盘”，是指在购房者不足的情况下，楼盘成交冷清，影响未来销售。事实上，当前北京楼市的成交热点主要集中在大兴、房山等郊区楼盘，由于楼盘多、体量大，再加上处于新城，郊区盘竞争格外激烈。为了保证楼盘顺利销售，一些开发商绞尽脑汁进行各式变相“揽客”和“蓄客”。

　　业内人士指出，早在2002年有关部门就下发《关于进一步加强房地产广告管理的通知》，要求“未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不得以内部认购、订购、登记等名目发布广告”。2010年住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　几年前，北京曾发生过提前收取订金，并推迟开盘的违规行为。不过，从目前开发商的行为来看，拿到预售证前“明目张胆”收取订金的做法已经比较少见，换之以其他“揽客”、“占坑”的手段。

　　“现在都不叫内部认购了。”伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，由于拿到预售证后要在几天内开盘，所以有些楼盘为了防止购房人数过少，进行提前试探性的蓄客。这在业内比较普遍，属于灰色地带。

　　北京中原地产市场总监张大伟也表示，北京地区由于执行比较严格，没拿预售证就收大量订金的情况已经不多见。

　　相关法律人士对开发商类似的销售手段表示了担忧。“对于登记购房后返点优惠这样的承诺，一旦开发商不兑现，消费者也没有办法。”该人士表示，现在市场情况不好，开发商通过各种方法销售，既能节约成本，又可以回流资金。不过一旦市场行情转好，开发商就容易出现不兑现承诺的风险。

　　近期长沙、无锡等二线城市接连爆出开发商违规预售的事件。对此，业内人士认为，在当前市场环境下，一些开发商对销售缺乏信心，因此在没有拿到预售证前试探市场。也有部分开发商资金链紧张，收取订金缓解压力。对于当前开发商打政策“擦边球”的现象，购房者应提高风险意识，有关部门更应加强监管力度。