房地产信托即将进入兑付高峰，开发商的口袋面临严峻挑战。近日有媒体报道，根据国泰君安数据显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，为三季度最高，而即将到来的7月份是今年单月兑付的最高峰，达504亿元，信托还款高峰即将到来。
业内人士分析，一方面房地产信托总量巨大，另一方面兑付时间又相对集中，两种因素的叠加，使得房地产信托面临有史以来从未有过的兑付压力，市场将面临风险挑战。与此同时，在银行放贷紧缩，楼市并没有明显起色的当下，部分开发商将面临从未有过的还款融资压力。
信托兑付高峰“山雨欲来”
目前房地产信托产品主要有三类：开发贷款、夹层融资和纯股权投资。截至2011年底，整个信托行业的资产规模达到了创纪录的4.8万亿，正是房地产信托这个最大的引擎，才使得信托业在这么短的时间内实现了跨越式的增长，许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过了50亿元。
由于房地产信托还款期限一般在1.5年期到2年期，而从2010年下半年开始正是信托产品疯狂发行的高峰期，因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托大部分将在2012年至2013年到期，第一个偿付小高峰将出现在2012年的6、7、8月份。
根据首佳顾问研究中心发布的统计数据显示，第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，7月起至9月是到期高峰，平均每月在300亿元以上，总还款额约2500亿元。下半年将迎来今年房地产信托计划集中到期兑付的高峰期。其中第三季度的总体兑付规模是全年最大的。三四季度房地产信托的兑付数量是122个和145个，兑付规模分别是439.6亿元和419.4亿元。
实际上，信托产品发行的热潮还没有退去，记者在中国信托业协会的2012年1季度末信托公司主要业务数据中看到，在2012年一季度，新增信托项目就达到了3588个，其中投向房地产的项目金额高达441.9亿元，而仅在3月份，就有223.2亿元投向了房地产行业。
开发商面临还款及融资危机
尽管因为行业需要，没有开发商愿意承认资金流转困难，所有的受访者都表示风险仍在控制范围之内，但业界对开发商还款能力风险的担心并不是没有根据的。专家分析，在2009年至2010年的信托产品发行之时，房价仍处于持续上涨的巅峰期，很多信托产品是基于当时的房价进行的核算设计，而去年以来，国家对房价的调控政策持续收紧，房市低迷已久，但开发商还款的主要来源仍是售房款，两者的矛盾促成了业界对部分房地产商还款能力的怀疑。
与此同时，在集中兑付高峰山雨欲来的同时，银监会近期要求各相关金融机构进一步加强对房地产信托业务监管，严格落实房地产信托事前报备制度，提前防控项目到期清算风险。而据人民网消息，监管层还在酝酿出台相关政策，拟将金融资产管理公司参与房地产信托业务“转正”，纳入日常监管轨道。
一位不愿透露姓名的房企人士向记者透露，政府部门在还款高峰到来时的风险提醒，会进一步加大了开发商融资的压力，因为现在银行信贷流向房地产的资金缩紧，信托方面如果进一步缩紧，会出现“两条路都堵死”融资无门的情况。尽管业界对抵御风险信心满满，还款危机还是一定程度上的暴露出端倪，近日，因一款房地产信托产品未能及时还本，华澳国际信托本欲与大连实德对簿公堂，虽然双方最终庭外和解，仍暴露出实德公司对此信托计划无法到期还本的隐忧。
市场、政策“双管”应对风险
事实上，银监会对于信托行业风险的提醒早已不是第一次，早在2010年12月份，银监会就颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，目的在于规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，然而当时楼市仍然保持在高位，而每次到信托发行与还款的高峰期，银监会都会发布公告进行相关风险提醒，今年4月，在还款高峰到来之前，银监会重新强调了以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件，其目的也是为了严格控制房地产信托的增长规模和融资风险。
业内人士分析，政策为保护市场大局稳定进一步严控，至于小开发商和小信托公司的命运，还是掌握在自己手里，“政府不会因为少数小地产商可能因为资金链断裂而冒风险进一步去鼓励信贷和信托，因此市场要自救只能靠自己。”在“集中还款”的大战前夕，信托公司自身也在不断辗转腾挪，抵御风险。
好买基金研究中心执行董事、总经理杨文斌就表示，虽然现在房地产信托的兑付至少有五道防线，房产企业到期足额还款只是其一。即使这一道防线出了问题，还有信托公司另觅资金接盘，信托公司直接处置抵押的土地或房产进行偿付，信托公司的自有资金垫付，信托公司的大股东为了维护信托公司的信誉而代为偿付等。事实上，今年上半年房地产信托3个违约项目，华融资产已经介入接盘2个，也另有业内人士透露，房地产私募基金也已做好随时进场接盘的准备。
