钱的问题难倒开发商
“目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况，行业整体运行风险正加速累积。”蒋云峰分析认为，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。与此同时，高力国际成都分公司日前专门针对当前情况下，开发企业如何融资发布了专题报告。该报告显示，近期，杭州金星、杭州锦绣天地、广东广德纷纷申请破产，尽管上述案例在目前看来尚属个案，但在房地产企业普遍面临资金链紧张的状况下，金星等房企的倒下显然值得成都行业人士深思。
债台高筑压垮了大规模的地产开发商，中小房企面临的却不只是“折腰”，而是能否继续生存。“银行原本都不乐于贷款给我们，现在更是切断了我们的资金来源。客户从银行那里贷不到款，楼市的成交量很难上去。筹不到资金，无法偿还贷款，更别说开发新楼盘。以前还可以发动几个合伙人作为主要出借人，再出动员工进行拉网式揽客，必要的时候还会求助于民间借贷，现在，估计哪一条路都难啦。”成都一家小型房企老总有点“郁闷”地向记者说。
与基金合作或是新出路
针对开发商当前的困难，本报记者就融资等相关话题采访了多位业界专家及一些国际代理机构，他们的观点或许可以作为企业解决资金难题提供一些参考。
高力国际相关负责人表示，2012年对于房地产开发商来说仍是非常艰辛的一年。首先，传统融资渠道的收紧和销售的持续低迷将共同对开发商的资金流形成严峻挑战；其次，融资成本越来越高，不仅挤压产品利润空间，更推高了项目运营的风险。如何通过获取外部资金来支持项目及企业的正常运转，度过困难时期已成为每个开发商都必须思考的问题。该负责人认为，在当前的市场和政策环境下，开发商与基金合作其实不失为一个相对理想的出路。
据介绍，基金作为一种嗅觉灵敏、趋利性极强的资金集合，其对开发商的品牌、产品、团队、经验都有着非常严格的考量和选择标准，通过严密而灵活的操作方式将资金运作的风险尽量降低。现阶段，基金更倾向与已具备一定开发经验、品牌形象较好、本地资源较为丰富的中小型开发企业合作。其合作方式主要分为收购项目公司、财务投资、债券投资以及资产收购。这四种主要的合作方式可单独也可交叉使用。
但该负责人同时提醒道，基金操盘团队拥有极强的风险规避或转嫁能力，开发商与基金合作除获取资金外，更需要注意由此产生的风险，而降低风险的基础便是准确评判自身条件和需求，以此来选择与企业发展最为契合的基金，制定最为契合的合作方式。
记者查阅资料发现，在成熟的国际房地产金融市场，基金是常规且有效的资本利用手段之一。尽管目前成都部分开发商与基金合作的融资活动仍属于被动应急，但从客观效果来看，却不可否认这种“应急”行为对房地产行业的推动作用，只不过企业在与其合作时，谨慎判断、谨慎选择同样必不可少。
七大融资方式可参考
记者在采访中得知，目前在业内还流行有以下七种融资方式。“无论如何，拓宽融资渠道必须遵循相关的法律法规，做到谨慎抉择，切忌投机取巧。”针对各种形式的融资方式，一位业内资深人士也发出了善意的提醒。
1、以价换量回笼资金
成都市社科院副院长陈家泽称，融资有风险，开发商最明智的选择还是以价换量，快速实现资金回笼才是王道，而且这也和国家对房地产调控的目的相一致。
据了解，近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。“在市场浓厚的观望气氛中，率先调整价格能吸引买房者的目光，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。”有业内人士表示。
2、向保障房进军
发改委为保障房开“后门”，地方投融资可发企业债的消息，无疑刺激了市场的脉搏。陈家泽称，企业肩负着一定的社会责任，房地产企业可以适当考虑将企业自身利润和政府规划、民生工程等结合起来，参与保障房建设，赢取政府和银行的信任，在有限空间寻求可持续发展，这也不失为拓展融资渠道的方式。
3、多方调整赢利模式
“调控持续下，开发企业还需要积极做出业态调整，开发多种赢利模式，不要在一棵树上吊死。”陈家泽说，如现在渐渐兴起的旅游地产、工业地产以及方兴未艾的养老型地产等，都存在巨大的市场空间。“企业的眼界要开阔，思路要活跃，不要把所有的宝都压到住宅或者商业地产上。一定要记住，现金为王。”陈家泽提醒说。
4、谨慎选择信托资本
虽然房地产信托总是在冰火两重天之间游走，但从目前来看，并没有出台正式文件叫停房地产信托计划。在房地产信贷持续收缩的背景下，从资金需求来讲，信托必然会成为求钱若渴的房地产开发商眼中的“救命稻草”。
5、开拓海外融资市场
记者从相关资料获悉，自2011年1月起，包括华润、雅居乐、中骏、恒盛、佳兆业、碧桂园、远洋、盛高、宝龙、世茂等在内的多家大型房企纷纷启动海外融资，目前融资规模超过1000亿元人民币。利率高、年限长和新型的合成债发债方式成为今年开发商融资的特色。其主要表现在三个方面：一是，在人民币贷款难以获得的情况下，外贸进出口企业把手伸向外币信贷市场；二是，外币贷款利率低，大大降低了融资成本；三是，在人民币升值的背景下，企业通过NDF（无本金交割远期外汇交易）或境内远期买入美元进行对冲并获得套利空间。
6、合作融资共同担当
日前，由中信银行武汉分行独家主承销的首支中小企业集合票据进入银行间市场发行，注册和发行金额3.8亿元，期限3年。一家小企业发行债券估计没人买，可是捆绑一帮优质的中小企业，就会成为银行眼里的“香饽饽”。即使是行业标杆万科，也同样选择了合作开发模式，这不仅让参与合作的其他地产商和投资方感到了“同分一杯羹”的欣慰，更让万科能以整合资源、低成本、分散风险、减少金融依赖的方式实现扩张。
7、借壳上市或出让股权
除以上方式外，还有通过借壳上市的办法实现融资。如金科集团就借壳重组，将47亿元资产注入ST东源。市场人士分析，从3月开始，借壳融资的数量明显增加，仅近期就有几家房企成功借壳。
还有通过出让股权的方式寻求资金。如北京城建近期就宣布，拟收购北京中鸿房地产公司持有的世纪鸿城公司部分及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的部分招商证券。
