7月，一向被视作是传统楼市的“淡季”，炎热的天气、售楼案场到访率低、购房者看房体验度下降、供需有效时间不对称等都成为房地产市场营销的难点。然而，在酷热与“淡季”的双重夹击下，济南的楼市却如同这火热的天气一样“给力”，不仅丝毫不显疲态，反而一举创下今年开年以来的最大商品房成交量。

    从每月网签数据来看,3月济南住宅网签量为3570套,而商品房网签量为5550套；4月济南住宅网签略有下滑,但仍然达到3274套,商品房网签则为4786套；5月住宅网签创下新高,高达3824套,而商品房网签也达5753套；6月延续5月成交热度,住宅网签3809套,商品房网签5390套。今年3月开始济南市已经连续5个月网签住宅量都超3000套,因此7月住宅成交量达到了4150套也不算意外。

    虽然从房价来看济南的楼市还不能说是真正的、完全的“回暖”，但是不难看出楼市已经逐渐走出了低潮，开始回升。有专家表示，“济南总体上市场大势是触底运行，下一步就是逐步回升，明年应该会走出低谷”。

货币政策：存款准备金率和基准利率下调

    政府于2011年年初推出了“史上最严”的调控政策，使购房信心步入下行通道，进而带来了房地产市场的量价齐跌。今年以来，经济不确定性增加，央行货币政策有所松动，4月和5月两次下调存款准备金率，6月和7月央行更是两次宣布降息。

    业内分析，存款准备金率的下调，主要的原因是目前中国经济发展开始放缓，CPI出现回落，再加上欧债危机的全球影响，国家是出于对宏观经济层面的考虑。尽管下调了准备金率后，银行多出来的资金不一定投入房地产市场，但即便如此，也会对房地产市场需求产生支持作用。在存款准备金率下调后，将会改善目前行业中资金链紧张的困境，也会增强市场对于楼市的信心，刺激房地产需求。

    6月8日和7月6日央行先后两次下调存贷款基准利率，在楼市渐显回暖趋势的时机，利率下降的影响显然更加直接。对于开发商而言，更多的资金将会流入市场，会加速楼市回暖。对于还在观望的购房者来说，降息也意味着还贷压力的减少，在一定程度上增加了购房者的购买力。

刚需置业：短期释放引发楼市销量增加

    政策的调整，提振了楼市信心，不少刚需型购房者的入市意愿明显增强，因而造就了济南楼市的“红五月”、 “红六月”、 “红七月”。

    事实上，支撑成交量不断回暖的购房需求有三类，首次置业的刚需，积蓄已久的改善型需求，以及一小波恐慌性购房需求。当下的济南楼市很大一部分由刚需购房者支撑，以结婚为需求的“婚房刚需”，以家庭为单位的“改善型刚需”，以单身置业者为代表的“纯刚需”，三大刚需族造就了强大的买房大军，成为托起济南楼市的绝对主力。

    尽管存款准备金率和基准利率降息连续两次下调并非专门针对楼市，但不可否认，货币政策调整对房地产市场将产生积极影响，刺激买卖双方的信心。贷款利率下调，更是让贷款购房者尝到了“小甜头”。在这种刺激下，市场上已经积压一年多的刚需开始在短期内释放。未来的济南市场，刚需仍将是主力，随着下一步大量刚需型房源入市，市场信心将逐步恢复。

房地产企业：顺应市场 迎合刚性需求

    省城房产评论人士认为，目前房地产调控政策依然持续，限购和限贷等主要调控政策未发生改变，限制了投资和投机型客户入市，目前主要是刚需客户。记者从一些销售较好的楼盘了解到，卖得好的主要是适合刚需客户的中小户型。

    在当前调控大背景下，很多本地开发企业通过内部挖潜、做精做细产品，提升企业自身软实力吸引了广大购房者的目光。结合当下刚需的需求，部分房企已经开始结合企业战略和短期目标，提前适应市场，在推盘节奏和产品布局上开始主动迎合刚需市场，很多产品基本上都是为刚需量身定制，产品供给也都在向刚需及高端改善型需求上靠拢。为了赢取购房者的青睐，开发商更加注重品质的提升，这在市场上已经成为一种趋势。健全社区教育、环境等配套设施，在同价位产品中才能赢得更多购房者的青睐。

    开发商在产品供应和品质上对刚需市场的迎合，增加了有效的市场供给，这也成为推动济南楼市回暖的一个重要因素。