“启德国际金融中心拍卖事件为商业和写字楼市场的高风险敲响了警钟。”世联行山东区域总经理朱江表达了对济南公寓和写字楼市场的担忧。朱江介绍,与住宅市场不同,写字楼市场存在着“低投入、低周期”的特点,需要在完成投资的80%才能销售回流资金,因此开发写字楼对资金的要求非常高,需要有足够的资金支持,否则将会陷入资金链断裂的风险。

而从启德国际金融中心的开发历程来看,自身资金实力不强,使用的类似“空手套白狼”式的开发套路,是造成此次拍卖的重要原因。先是借款缴纳土地保证金,取得土地后抵押借款进行开发,通过销售回流资金还债,而一旦销售跟不上,项目开发自然断档。记者了解到,为尽快回流资金,启德国际金融中心在证件不全的情况下通过认筹等方式提前进行了销售,但8.45亿元的借款,因利率高达15.6%,一年利息即达1.32亿元,加上启德置业对银行、融资租赁公司的借款,其收入恐怕还不及一年的借款利息支出。

不仅是对资金的要求高,济南目前写字楼市场的高库存,也是写字楼市场不得不面对的一大难题。

根据世联行山东区域20日发布的报告,2013年济南写字楼市场成交26.24万平米,同比下降8.6%,成交率为51.8%。库存量约为24万平方米,库存比为11:1,进入高库存时期。

而在汉峪片区、高铁新城片区、奥体文博片区又规划了大量的城市综合体,预计2014年写字楼供应量将快速增长,新增供应将达约50万平方米。未来写字楼市场竞争异常激烈,写字楼市场已经进入冬天,价格战已全面打响。